Люди боятся брать кредиты на жилье из-за недоверия к банковской системе

Надежда Косарева
Президент института Экономики города
26 Январь 2006

О национальном проекте РФ по доступному и комфортному жилью, о проблемах, с ним связанных, и путях их решения говорит Надежда Косарева, президент института Экономики города.

 

 

- Что собой представляют национальные проекты? Какие точки зрения существуют? Отличаются ли позиции отраслевых министерств от позиции МЭРТ?

 

- Я являюсь одним из разработчиков национального проекта РФ по доступному и комфортному жилью. Название говорит само за себя - обеспечить доступность жилья для населения и комфортные безопасные условия существования в нем. В рамках этого национального проекта выделены четыре основных приоритета. Обеспечение доступности жилья - первое, развитие ипотечного кредитования - второе. Третье - это увеличение объема жилищного строительства и модернизация жилищно-коммунального фонда, и четвертое - выполнение государственных обязательств перед категориями граждан, установленных законодательством.

По этим четырем приоритетам намечена не только финансовая, но и специальная государственно-административная поддержка федерального уровня на условиях софинансирования и определенных мер на региональном и местном уровне для того, чтобы помочь становлению рыночных отношений в этой сфере. Надо заметить, что в отличие от всех остальных национальных проектов, этот проект нацелен на формирование именно рыночных институтов решения вопросов. И, если выделяются деньги, то они выделяются именно на поддержку становления этих рыночных институтов. Там, где пока рынок находится на начальной стадии своего развития - создать действующие рыночные институты. Даже меры по выполнению государственных обязательств по обеспечению жильем военнослужащих и других категорий граждан, опять же предполагают возможность приобретения жилья на рынке.

Что касается позиции МЭРТа, МинРегиона и Росстроя, как основных разработчиков, то, в конечном итоге, тот документ, который подтвержден правительством, как основной инструмент реализации этого национального проекта, а именно федеральная целевая программа "Жилище", в отличие от других программ, является комплексным правительственным документом. Большая часть мер из национального проекта нашла отражение в этой федеральной целевой программе "Жилище" и является общей позицией с МЭРТом. Документ, который представлялся МЭРТом в правительство проходил полное согласование в обязательном порядке всех позиций разработчиков, таких как Росстрой и МинРегион с МЭРТ, и поэтому он отражает их общую позицию.

Есть некоторые меры, которые остались за рамками рассмотрения этой федеральной целевой программы. Это касается обеспечения жильем ветеранов и инвалидов в рамках реализации 199-го ФЗ, согласно которому будут предоставляться субвенции региональным бюджетам, а те, в свою очередь, будут обеспечивать жильем уже ветеранов и инвалидов. Отдельные меры по повышению доступности жилья для молодых специалистов на селе будут идти в рамках совсем другого ФЦП - Социальное развитие села до 2010 года.

Было еще две меры национального проекта, которые не включены были в   программу "Жилище", по которым возникло некоторое расхождение, скорее даже не с МЭРТом, а с Минфином. Это касается создания двух специальных институтов. Первое - предполагалось, что государство может профинансировать создание специальной организации, которая будет страховать ипотечные кредиты, например, для молодых семей, некий Институт страхования ипотечных кредитов. Минфин сказал, что не считает эту меру целесообразной. Второе - было предложение по созданию института капитализации бюджетных средств по помощи муниципалитетам и коммунальным предприятиям по заимствованиям на развитие коммунальной инфраструктуры. Здесь опять с Минфином пока не удалось найти общего понимания, поэтому эти две меры пока выпали.

 

- Кто является основным лоббистом данного проекта в регионе? Какие механизмы по его финансированию отрабатываются регионами?

 

- Все до единого регионы заинтересованы в реализации разрешения жилищной проблемы и поэтому было бы странно сказать, что кто-то не ратует за реализацию этого национального проекта на своей территории. Другое дело, что разные регионы, у разных регионов разные проблемы и разные возможности. Есть регионы с быстро развивающимися рынками жилья, например, Чувашия. Они очень быстро начали строительство жилья, заинтересованы и дальше увеличивать его количество. У них сейчас основная проблема - это развитие ипотечного кредитования. Им нужно повысить спрос населения.

Есть регионы, где жилищное строительство плохо развивается. И таких большинство. Есть районы Крайнего Севера, которые волнует, прежде всего, проблема переселения с Крайнего Севера. Есть регионы, в которых очень ветхая коммунальная инфраструктура. В каждом регионе есть своя специфика, но в целом все заинтересованы в реализации этого национального проекта.

Федеральная целевая программа "Жилище" имеет четыре подпрограммы. И у каждой подпрограммы есть свои механизмы отбора субъектов, за исключением, например, подпрограммы "Выполнение обязательств по обеспечению жильем граждан", где, конечно, не будет никакого отбора, надо просто выполнять свои обязательства, независимо от того, где живут люди. По всем другим подпрограммам будет определенный отбор субъектов Федерации, который будет зависеть, во-первых, от того, готовы ли субъекты Федерации софинансировать все эти меры, потому что реализация требует софинансирования. Во-вторых, отбор по готовности субъектов Федерации к внедрению новых институтов, насколько у них проводятся реформы, как у них соответствует законодательство реализуемым мерам. Есть ли у них банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, или им нужна помощь в этом. По разным программам - разные критерии отбора субъектов Федерации. Конечно, общее желание сделать этот круг как можно более широким, чтобы как можно больше число субъектов Федерации было бы вовлечено в реализацию ФЦП "Жилище".

 

- Какие опасения есть у экспертов по реализации этого национального проекта? Какие здесь могут быть подводные камни?

 

- Еще до того, как мы начали готовить этот национальный проект, в 2003-2004 гг. был разработан пакет законов по формированию рынка доступного жилья. Эти 26 законов создали возможность реализации этого национального проекта на законодательной базе, путем регулирования рынка. Основной принцип регулирования рынка и оказания мер государственной поддержки состоят в сбалансированной поддержке спроса и предложения, чтобы исключить, в конечном итоге, увеличение цены.

В наших условиях предложение жилья отстает от роста спроса. Сейчас, когда у нас достаточно низкий спрос, даже он удовлетворяется не в полной мере. У нас слишком монополизированный земельный сектор и сектор застройщиков. Очень плохая пропускная способность, низкий доступ к участию в этом рынке, высокие административные барьеры - неконкурентный, непрозрачный сектор. И в конечном итоге, у нас монополизированный сектор предложения жилья. В этих условиях нам нужно особое внимание оказывать именно сектору развития жилищного строительства. Баланс состоит именно в том, чтобы не в равной мере, а наоборот, больше внимания уделялось сектору предложения жилья.

А опасения мои состоят в том, что мы опять сделали перекос в сторону спроса жилья. Дело в том, что как только мы начинаем проводить преобразования и реализовывать меры в сфере жилищного строительства, то сразу половина мер куда-то уходит. Мы сталкиваемся с очень сильным сопротивлением и нежеланием реформировать монополизированный сектор строительства жилья. По моему мнению, у нас, как на стадии законодательства, так и на стадии реализации национального проекта, недостаточно мер по развитию жилищного строительства. И в результате угроза состоит в том, что мы можем не только не достичь того результата, который планируем, а, наоборот, все наши усилия могут перевести только к росту цены на рынке жилья и, соответственно,   к снижению его доступности. Поэтому, я не устаю повторять одно и то же, что надо как можно больше внимания оказывать проблемам увеличения жилищного строительства.

 

- Какие опасения есть у населения по реализации проекта "Жилище"? На чем они основаны? Что необходимо предпринять, чтобы   не допустить провала программы?

 

- Наверное, первое опасение - это неверие, сложившее, даже не в последний период реформ, а за весь период советского времени. Очень многие политики ставили во главу угла решение жилищной проблемы и она всегда оставалась нерешенной. Люди скептически относятся и к тому, что будут задействованы реальные рыночные механизмы, как и   к своей возможности участия в этих рыночных механизмах. То есть, люди считают, что кредит им недоступен, или они его боятся брать, потому что не доверяют банковской системе, или просто боятся бюрократических проволочек.

Например, вполне правильная мера окончания в 2007-м году приватизации бесплатного жилья, с целью формирования социального фонда для обеспечения жильем малоимущих граждан, привела к тому, что чиновники делают все возможное, чтобы затягивать этот процесс, стараясь извлечь из этого максимальную выгоду. То есть, недоверие бюрократической системе вполне обосновано. Проблемам доверия населения должно быть уделено основное внимание. А доверие связано с тем, чтобы слова не расходились на практике с делом. Поэтому, вопросы управления реализацией этого проекта, должны встать во главу угла.  

 

- МЭРТ предлагает реализовывать нацпроекты через сферы и отрасли, которые будут давать эффект в долгосрочной перспективе, как развитие инфраструктуры, строительство дорог и пр. Насколько это правомерно? Насколько это реалистично?

 

- По крайней мере, в национальном проекте "Доступное и комфортное жилье", это абсолютно правильно. Например, нам нужно увеличить объем жилищного строительства. Если даже сняты основные преграды и мы имеем свободную конкуренцию и вообще не имеем административных барьеров, проблема в том, что у нас не хватает земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой. Все возможности точечной застройки - посадить дом внутри существующей застройки, найти мощности, подвести воду, канализацию, отопление - уже практически исчерпаны. Нужно осваивать новые территории, проводить   комплексную застройку. Для этого нужно готовить территорию, создавать инфраструктуру. Это очень большие затраты - раз. Во-вторых, они окупаются только в достаточно длительной перспективе. Это не могут быть короткие инвестиционные проекты, это минимум пять, а то и десять лет. Когда вы обеспечиваете коммунальной инфраструктурой большую площадку и постепенно начинаете строить на ней жилье, только тогда возвращаются эти инвестиционные затраты. Это достаточно "долгоиграющие" проекты.       

Например, сейчас в программе "Жилище", в качестве одной из подпрограмм, предусмотрена мера по поддержке застройщика в обеспечении земельных участков коммунальной инфраструктурой. То есть, когда застройщики берут кредит в банке на подготовку земельного участка, на оснащение коммунальной инфраструктурой, государство им дает гарантии по таким кредитам и частично субсидирует процентную ставку. И все было бы замечательно, если бы в программе не установили срок, что такой кредит не должен быть больше чем на три года. Трехлетний кредит не может быть возвращен, он не будет окупаемым при таких долгосрочных инвестиционных проектах. Здесь я с Германом Грефом абсолютно согласна, должен быть, по крайней мере, кредит на пять, на семь, на восемь лет - вот тогда действительно это будет большая помощь застройщикам в развитии жилищного строительства. Но это не значит, что отдача не пойдет быстро, например, через год - два. Обеспечив эту площадку коммунальной инфраструктурой, вы уже можете начать строить дома, но, конечно, полностью кредит будет возвращен только через семь-восемь лет. Я "за" долгосрочные инвестиционные проекты, которые все равно будут давать отдачу уже и на первоначальном этапе реализации.

Другой пример, у нас в   очень плохом состоянии находится коммунальная инфраструктура. Нужны большие инвестиции. Но эти инвестиции будут возвращаться длительный период - это длительный проект. Потому что предметом возврата может быть только тариф, а тариф сразу большим быть не может. Надо постепенно увеличивать тариф на протяжении 15-20 лет. И за эти годы большие инвестиции могут вернуться. Но уже в первые несколько лет - будет хорошая вода, хорошее тепло, не будет потерь в сетях.

 

- Как гарантировать целевое использование средств?

 

- Все механизмы, которые сейчас предусмотрены, либо проходили на практике тест на антинецелевое использование, или вообще сконструированы так, что достаточно тяжело их использовать в других   целях. Например - государственный жилищный сертификат граждан на приобретение жилья. Получателем этих денег является в конечном итоге человек, средства перечисляются на банковский счет,   и дальше с одного банковского счета переводятся на банковский счет продавца жилья. Здесь достаточно сложно как-то исхитриться, хотя у нас, конечно,   все могут придумать.

 

- Например, можно ли создать условия исключающие систему "откатов"?  

 

- К сожалению, гарантировать на 100% я не могу. Наша бюрократическая система за любые бюджетные деньги хочет получить какую-то часть от них. Но, по крайней мере, все задействованные механизмы не позволяют использовать бюджетные средства нецелевым образом. Другое дело, что коррупция может возникнуть на стадии предоставления доступа к этим средствам, но и тут на всех стадиях "щитом" будет конкурсный отбор. То есть, все возможные существующие механизмы препятствующие коррупции в этом национальном проекте задействованы: конкуренция за доступ к бюджетным ресурсам, контроль за целевым использованием, принципиальная невозможность использования механизмов в коррупционных целях. Дальше остается только административный контроль за нецелевым использованием. В качестве государственного заказчика по ФЦП "Жилище" Росстрой будет проводить административный контроль за целевым использованием. И самая последняя стадия, это уже прокуратура, это уже уголовные дела.

 

- Возможно, в отдельных регионах есть другие проблемы, которые невозможно решить без активного участия Центра, но которые не вписываются в проблематику национальных проектов. Каким образом предполагается их решение? Может ли перечень национальных проектов быть расширен?

 

- Уверена, что в регионах есть проблемы, которые не вошли в число национальных проектов. Но специфика национальных проектов, на мой взгляд, состоит в том, чтобы из всего перечня проблем выбрать самые важные для страны. Как только их число возрастает, условно говоря, больше пяти, то они уже теряют специфику приоритетов. Это значит, что приоритетов становится много, опять происходит распыление, как и в оперативном текущем управлении.

Национальных проектов должно быть немного, они всегда должны быть самыми главными на данном этапе развития страны. Они могут заменяться другими проблемами по мере их решения. Национальный проект, он на то и проект, что всегда имеет завершение. По тому, как завершен один национальный проект, его должен заменить   другой приоритетный проект.

А все остальные проблемы должны решаться другими способами. Есть программно-целевые способы, есть просто способы оперативно текущего управления, есть способы решения совершенствования межбюджетных отношений, когда просто надо, чтобы у регионов было больше денег на решение проблем, тогда им не надо будет апеллировать к Федеральному Центру.

 

- Когда мы можем увидеть первые результаты реализации национального проекта "Жилище"?

 

- Первый результат промежуточный - в 2007-ом году, а конечный результат - 2010 год. Окончательные показатели следующие: в два раза увеличить объем жилищного строительства до 80 миллионов кв. м, это по сравнению с 2004-м годом. Более чем в 20 раз увеличить объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов, то есть, в 2010 году должно быть 415 млрд. рублей выделено кредитов. Снизить износ коммунальных инфраструктур с 60% до 50%. И в конечном итоге, такой комплексный самообобщающий показатель - в три раза увеличить долю семей, которым доступно приобретение жилья с помощью собственных и заемных средств, с 9 до 30% населения.

Если эти показатели будут достигнуты в 2010 году - это будет означать, что рыночные механизмы заработали, и дальше их можно будет поддерживать в текущем режиме. Для этого уже не надо будет специальных усилий. Цель будет достигнута - рыночные институты заработали, они начали решать свою задачу. Дальнейшее повышение доступности жилья можно будет делать уже с помощью текущих мер.

 

- Можно ли говорить о том, что мы практически решим проблему нуждающихся в улучшении жилищных условий?

 

- Нуждающиеся будут всегда. Жилищные потребности людей всегда растут с ростом их   благосостояния. Не бывает, чтобы люди не хотели жить лучше. Главное, чтобы у людей была возможность приобретать лучшее жилье, если у них появляется финансовые возможности.

Если вы работаете и зарабатываете деньги, то вы можете взять кредит и купить жилье, а если у вас маленькая зарплата, вы нетрудоспособны, то вы должны получить социальное жилье и не стоять 20 лет в очереди, а стоять 3-4 года максимум. Каждый работающий в принципе иметь возможность приобрести жилье с помощью кредитных средств, а те,   кто не работает или работают, но имеют низкий доход, должны иметь возможность получить социальное жилье в обозримой перспективе. 

Беседовала Инесса Ульянова

Интересные факты:
Загрузка ...











Европейский форум