Rambler's Top100 Service

В России наблюдается непоследовательность в вопросе приватизации государственной земли

Виталий Можаровский
Партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры"
5 сентября 2005

Виталий Можаровский, партнер юридической компании "Пепеляев, Гольцблат и партнеры", высказывает свою точку зрения на проблему выкупа земли.

 

- Как бы Вы, как специалист, охарактеризовали изменения в законодательство в части уточнения условий и порядка признания прав граждан на недвижимое имущество?

 

- Созданная на сегодняшний день система регистрации прав на объекты недвижимости, на земельные участки, в принципе, неплохая. Она достаточно четко выстроена, хотя у нее есть недостатки, но в какой системе их нет? В чем там основная проблема, с чего вдруг этот вопрос стал объектом дискуссий? Возьмем элементарную вещь, шесть соток и на них построен какой-то домик. Чтобы получить зарегистрированные права на него, надо представить ряд документов. Список небольшой, но чтобы их получить, надо хорошо поработать.

 

Во-первых, надо подтвердить право на землю. На заре 90-х местными властями принимались решения предоставить такому-то, столько-то земли в таком-то месте. В то время земля особой коммерческой ценности не представляла, и люди особого значения таким распоряжениям не придавали. Теперь оказывается, что эти бумаги стоят денег и, иногда, немалых. И чтобы восстановить их, нужно идти в архив.

 

Во-вторых, для того, чтобы зарегистрировать права на землю, надо провести кадастровый учет земельного участка, получить кадастровую карту. Для этого надо нанять землеустроительную организацию, у которой есть лицензия на эти работы. Эти предприятия, как правило, коммерческие, услуга, соответственно, платная. Но и это не все, мало того, что за это надо заплатить, так еще надо ждать оформление документов. Таких лицензированных организаций немного, тогда как количество желающих, воспользоваться их услугами растет. Когда мы говорим о 6 сотках, которые стоят 500-600 долларов, я сейчас говорю не о московском регионе, а в целом по России, такая услуга, стоимостью 50-100 долларов оказывается «неподъемной» для владельца.

 

Но и это еще не все. Когда будет произведен кадастровый учет в Государственном Земельном Кадастре, следующий шаг – регисрация права в Федеральной Регистрационной Службе. И хорошо, если цифры, указанные в кадастровом плане и в постановлении о предоставлении участка совпадают. Скажем, в постановлении написано 6 соток и в кадастровом плане 6 соток ровно, тогда проблем нет. Но зачастую фактически или больше, или меньше. Как правило, больше. Естественно, регистрационная служба ничем не может помочь, они осуществляют только формальные вещи, они всего лишь фиксируют права. Но если цифры не совпадают, зарегистрировать право можно только через суд. И люди, подавая иски к Регистрационной службе, как правило, проигрывают эти дела, и начинают возмущаться тем, что в стране творится беззаконие. Опять же, в регистрационной службе тоже есть очереди, номинальная плата какая-то, которую надо вносить в отделении банка. То есть побегать и потратиться приходится.

 

Предположим, что на этом участке ещё есть какая-то постройка. Здесь своя история: учетом построек занимается совершенно другое ведомство - БТИ. Кстати, они сейчас находятся в процессе реорганизации. Теперь на участок нужно пригласить уже других специалистов, которые обмеряют дом, подготовят технический паспорт на него. Сложность состоит в том, что такая организация в районе, как правило, одна, с вытекающими из этого последствиями. Если землеустроителей на район хотя бы несколько, то и очередь к ним на приём, соответственно, меньше.

 

Когда наконец счастливый владелец постройки получает техпаспорт на строение, то для того, чтобы зарегистрировать собственность на него, он должен еще представить регистратору документ, на основании которого он приобрел это строение. Как правило, это или договор купли-продажи, или свидетельство о наследовании и т.п.

 

В случае, если люди сами осуществляли это строительство, то здесь возникает множество сложностей. Как правило, у многих людей просто нет разрешений на строительство. Я почти никогда не слышал, чтобы под частный дом, под строительство домика, коттеджа проходили все процедуры, которые установлены градостроительным и земельным кодексами: проходили экологическую экспертизу, оценивали воздействие строительства на окружающую среду и множество других различных «скучных» вещей. Большинство даже не знает, что они существуют, поэтому мало кто выполняет эти требования, хотя для любого строительства, они обязательны. Итак, в большинстве случаев у людей нет разрешения на строительство, и вот тут начинается проблема, регистрационная служба отказывает в регистрации, потому что нет правоустанавливающего документа. И вновь начинается: мы столько лет пользуемся, а нам не регистрируют права, бесправие и так далее. Хотя чего там пенять на регистраторов, они действуют в рамках довольно формальных процедур: есть бумаги – получите регистрацию, нет бумаг – извините, вам лучше обратиться к профессиональным юристам.

 

- На что направлен законопроект?

 

- По гражданскому кодексу, первая часть которого действует в основном с 1995 года, такие постройки, т.е. когда нет какого-либо документа, либо документа на землю, либо разрешения на строительство, рассматриваются как самовольные постройки. К такого рода постройкам очень жесткое отношение: они подлежат сносу за счет лица возведшего его, если только она не будет впоследствии легализована. Причем для процедуры легализации нужно судебное решение. На самом деле, при качественной подготовке документов это занимает всего лишь месяц - полтора, там же не исковое производство, зачастую там нет ответчика, нет спора, а просто признание права. В таких делах зачастую нет тяжбы как таковой, потому что нет соперничающих сторон. Но, учитывая, что таких объектов миллионы, я могу себе представить, что суды просто захлебнутся в этих процессах, они будут заниматься только этим или будут просто механически штамповать права, что тоже не совсем верно. Поэтому, как я понимаю, поправки в Федеральный закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка признания прав граждан на недвижимое имущество, используемое для удовлетворения жилых и бытовых нужд (жилые дома, садовые дома и гаражи в товариществах и кооперативах, а также соответствующие земельные участки)» носят своего рода форму амнистии. Не думаю, что это абсолютно правильный подход. Может быть, действительно, надо провести амнистию, но если так не проверяя документы, всё амнистировать, то мы получим другую крайность: дискредитация закона. Действительно, зачем соблюдать закон, тратить время и ресурсы на получение разрешений, согласований и т.д., когда потом всё это можно решить гораздо проще, дешевле и быстрее.

 

Поправки в Закон, если я их правильно понял, предусматривают, что теперь для легализации постройки в суд идти не надо, достаточно получить распоряжение главы местной администрации, местного самоуправления, которое говорит «о’кей». Но я не уверен, что в этом случае процедура будет существенно упрощена. Потому что единственное, что меняется, это то, что надо идти не в суд, а к главе администрации. Не думаю, что глава администрации решит вопрос быстрее, чем за один месяц. А ведь все остальные процедуры подготовительного характера – кадастровый учёт, учёт в БТИ и т.д. - остаются. То есть человек ни по деньгам, ни по срокам существенно не выигрывает.

 

- А по времени, возможно, наоборот, проигрывает?

 

- По времени, возможно, и проигрывает. Это будет зависеть от конкретной администрации. Возможно, единственный плюс, это то, что новая процедура может освободить суды, которые перегружены.

 

- Существует мнение о том, что может быть изменена и система налогообложения, то есть, за этими изменениями последует и корректировка по налогам?

 

- В сторону увеличения? Может быть, но я бы не стал это связывать напрямую.

 

- А у Вас не создается впечатления, что тем самым расширяются права местного самоуправления, местного руководства в управлении землей в регионах?

 

- Нет, мы же говорим не про формализацию прав на землю вообще, а только о землях, на которых имеются частные постройки. С землей не может быть неопределенности, как с постройками. Если непонятно чья постройка, то она считается бесхозяйной, брошенной вещью. Гражданский кодекс это именно так и регулирует. А земля не может иметь статус брошенной вещи, у нас по Конституции если нет лица, который является собственником и земля не относится к муниципальной собственности, то существует презумпция государственной собственности на землю. Это правило касается только земли, она не может быть ничейной, она всегда считается или частной собственностью или государственной. Поэтому с легализацией земель такого вопроса, как с постройками, нет. Если нет у тебя документов на землю, значит она государственная. Со зданиями, как я уже сказал, немного иначе.

 

- Но получается, что земли, на которых имеются частные постройки становится собственностью их хозяев?

 

- Нет. Это разные процессы. Действительно многие люди, особенно те, которые получали землю на заре 90-х, получали ее не в собственность, а в пожизненное владение или в постоянное пользование. И, естественно, они не имеют права собственности, потому что и постоянное пользование и пожизненное владение предполагает, что собственником земли является государство. И если частное лицо приобрело права на постройку на этом участке, это абсолютно не значит, что оно автоматически приобрело права на землю. Кстати, Земельный кодекс предусматривает возможность однократного приобретения в собственность земельного участка без платы, но опять же, надо формально подтвердить свои исключительные права на данный участок. А раз мы говорим про формальности, это означает – документы. Чтобы собрать их, надо много походить.

 

- Несколько слов о втором законопроекте?

 

- Второй закон касается привязки налога к кадастровой стоимости. Я не вижу принципиальной разницы по сравнению с тем, как это происходит на сегодняшний день. Сейчас ставки налога на землю утверждаются органами местного самоуправления. Они издают раз в год - два постановление в которых присваивают каждой территориальной зоне соответствующую ставку. Территориальное зонирование, своего рода «нарезка», осуществляется ими же. Например, в Рязани 37 территориальных зон, в Москве тоже более 30, в Ступино Московской области - 8 или 9, то есть, разное количество. И в зависимости от зоны и размера участка рассчитывают сумму налога. Для удобства расчетов делаются специальные карты. То есть, устанавливается административный максимум ставки налога.

 

Что предлагается теперь? Косвенное определение ставки налога. Те же чиновники будут устанавливать кадастровую стоимость в зависимости от расположения участка и его качественных характеристик, а потом от кадастровой стоимости будет браться соответствующий процент. Что меняется? Только больше калькуляций, но все равно не предусматривается привязка к рыночной стоимости. Раньше чиновники своим решением устанавливали ставку, теперь они же будут устанавливать кадастровую стоимость, от которой уже будет отсчитываться процент для определения суммы налога.

 

- А кадастровая стоимость будет устанавливаться кем, государством?

 

- Нет, опять же местным самоуправлением. Что раньше чиновник устанавливал ставку налога, что сейчас чиновник устанавливает кадастровую стоимость, от которой рассчитывается ставка налога. Теперь только чуть больше считать придется.

 

- А Вы не прогнозируете увеличение налогов?

 

- Я ожидаю, что налог на землю вырастет, не без этого. Но я абсолютно далек от мысли, что налог вырастет в разы как многие опасаются. Потому что те налоги, которые существуют сейчас, они сравнительно невысокие. И даже при этом очень многие предприятия не в состоянии платить их. Это касается в основном предприятий, назовем их условно, советского типа, которые со скрипом платят эти налоги или не платят вообще. А теперь представьте, увеличивается налог на землю в разы. На мой взгляд, это только увеличит количество неплательщиков. Я имею в виду, что государство в попытке больше заработать резким повышением налога либо вообще ничего не получит, или получит гораздо меньше, чем имеет сейчас.

 

- Но речь идет не только о налоге на землю, но и о ставках выкупа или аренды земли?

 

- Ставки выкупа земли у государства привязаны к ставке налога на землю. А ставки налога на землю в свою очередь с 2006 г. будут рассчитываться на основе кадастровой стоимости. При этом необходимо иметь в виду, что цена приватизации земли, то есть то, что привязано к налогу, касается только застроенных участков. К незастроенным участкам применяется рыночная цена. Кстати, сейчас наметилась интересная тенденция в судебной практике. В мае Президиум Высшего арбитражного суда высказал позицию, которая пошатнула правило, когда собственники недвижимости покупают землю, на которой расположена эта недвижимость, по фиксированной цене. Суд высказался так, что если собственник недвижимости заключил договор аренды земли после 2001 года, т.е. после того, как в силу вступил новый Земельный кодекс, то он может купить землю, его никто не лишает этого права, но не по фиксированной цене, а по рыночной.

 

- А если раньше 2001 г.?

 

- Если аренда получена до 2001 года, то он может воспользоваться своим правом выкупа по фиксированной цене. Это решение серьезно повлияло на практику, потому что закон в принципе не содержит таких ограничений и таких норм, а суд высказался таким образом, что ограничил возможность применения фиксированной цены и увеличить возможность продажи земли по рыночной стоимости.

 

- А если будет принят этот проект, то тогда этот судебный прецедент ликвидируется?

 

- Нет, поскольку он касается всего лишь формулы расчета цены при выкупе по фиксированной цене, в то время, как судебное решение касается принципиального вопроса: продавать по фиксированной или рыночной цене. Я очень рассчитываю на то, что в скором будущем ВАС либо уточнит, либо более подробно аргументирует эту свою точку зрения, потому что она в том виде, как есть, оставляет много вопросов без ответов.

 

- Но когда об этом говорил Владимир Путин, речь шла о так называемой политической стоимости, то есть во многом условной стоимости. А в результате получается процент от кадастровой стоимости, которая может быть достаточно велика. Не приведет ли это к гибели нашего производства?

 

- Если мы коснулись политики, то для меня, как обывателя, заметна характерная и исторически традиционная для России непоследовательность в принятии принципиальных решений и их реализации, в том числе и в вопросе о приватизации государственной земли. С одной стороны, да, говорят о политической цене, с другой стороны, я цитирую Вам решение высшей судебной инстанции, по которой не то, что бесплатно отдавать, а ещё и по рыночной цене надо продавать. Причем характерно, что судебное решение фактически имеет обратную силу, потому что решение вынесенное в этом году распространяется на договоры аренды заключенные между 2001 и 2005 годами, то есть, в течение последних четырех лет. И ничего не поделаешь, это не закон, который, как правило, не может иметь обратную силу, это судебное решение, здесь это возможно. О чем это свидетельствует, на мой взгляд? Я вижу, что государство, будучи собственником земли, не может определиться, что для него важнее: использовать землю как товар – продавать по максимальной цене и зарабатывать на этом немедленно, либо отдать землю по минимальной цене, но тем самым способствовать, чтобы как можно большее количество земель попало в коммерческий оборот. В результате можно было бы получить эти же деньги, но косвенно.

 

- Через налоги?

 

- Да, через налоги, причем параллельно с этими налоговыми поступлениями получить еще ускорение экономического роста, оживление банковского сектора, оживление строительства, повышение уровня занятости, инвестиционной привлекательности и так далее. Не просто какие-то деньги получить, которые моментально будут потрачены ни на что, а получить инвестиционный ресурс, который гарантированно будет приносить прибыль в течение длительного периода времени. Но я не вижу, чтобы государство определилось, что ему важнее, либо быстрые деньги сейчас, либо гарантированные доходы в будущем. Хотя, конечно, я могу ошибаться. Я всего лишь юрист.

 

- Как Вы думаете, что перевесит?

 

- На этот вопрос мне ответить очень сложно, не знаю.

 

Беседовала София Пригара

Загружается, подождите...
0