Что делать с ростом цен на жилье?

Член Комиссии Общественной палаты по региональному развития
15 Январь 2008

Оригинал текста опубликован в блоге автора, его можно прочитать здесь (часть I , часть II ).

 

Три с половиной года назад, когда я написал в Русский Журнал статью с подзаголовком 'Почему ипотека может стать лохотроном', по мне тогда из тусовки 'журналистов, пишущих об экономике' не оттоптался только ленивый. В первых рядах, разумеется, был изумительный Макс Кваша, недавно в очередной раз прославившийся. Как же, ведь мы обсуждаем Еффективный Економический Механизм, способный решить все и всяческие проблемы (вот только власти по косности своей не торопятся его развивать), а тут какие-то дилетанты (произносится с характерным придыханием) смеют лезть грязными лапами. То, что получилось в результате, привело меня к весьма полезному правилу: сколько раз увидишь Либерального Економического Журнализда (как вариант - Компетентого Експерта), столько раз и плюнь в его наглую самодовольную морду. Ибо он есть существо не только бесполезное, но и совершенно определённо вредное. Причём вредное именно по своему основному профилю, а не в каком-то другом качестве. Но в сторону личное.

Собственно, с жильём всё вышло ведь как. Они (либеральные идеологи круга ЦСР, експерты и идейно близкие к ним журнализды) тогда рассуждали следующим образом. Цены на жильё высокие из-за того, что рынок маленький и эксклюзивный - нет массового строительства. А массового строительства нет потому, что накопить с зарплаты на квартиру никто не умеет (хотя у многих зарплаты в принципе уже позволяют). А кредитов на приобретение недвижимости выдают мало и под высокий процент, ибо риски (рынок неразвитый, правовые механизмы хромают и всё такое). Ипотека в этой ситуации - чудесная панацея, разом избавляющая от всех бед. Банки, получая квартиры в залог, избавляются от критических рисков. Яхонтовый наш Средний Класс получает доступ на заветный рынок недвижимости, таковой становится, наконец, массовым, после чего туда приходит Невидимая Рука и насыщает рынок адекватным Спросу Предложением. Всё бурно растёт, цветёт и развивается; все счастливы.

А в действительности произошло вот что. К тому моменту, когда заработали механизмы массовой ипотеки, латентный спрос на жильё, по социологии, составлял порядка 77%. Т.е. из 5 семей 4 хотели (но не могли) купить новую квартиру. Разумеется, далеко не все из этих 77% перешли из зоны латентной в актуальную, но изрядная их часть это сделала. Объём же предложения, о ужас, остался фактически прежним. В результате всё произошло как в учебнике экономики для старших классов средней школы: неизменный объём предложения при резком росте спроса привёл к резкому росту цен. Что мы и наблюдаем вот уже два года с момента старта нацпроекта 'Доступное жильё'.

К чести нашего приемника, он довольно-таки быстро сообразил, какую свинью ему подложили Греф с компанией. И уже, начиная с первой половины 2006 года, занимался главным образом не деньгами, а физическими объёмами строительства, которые надо было в этой ситуации быстро растить. Впрочем, никакого выдающегося успеха на этом направлении ему добиться не удалось: рост объёмов в целом по стране действительно есть, и значительный (стройка самая быстрорастущая отрасль в этом году), но погоды это не сделало: цены как росли, так и растут.

Причём, самое смешное, оказалось, что это по большому счёту всех устраивает.

Это устраивает самих строителей - отрасль стала сверхприбыльной. Это устраивает региональные власти: видимый индикатор роста благосостояния, рост значимости 'землеотводов', рост коррупционного рынка (об этом ниже). Это устраивает банки - тут, думаю, понятно. Это устраивает владельцев существующих квартир - ведь следом за первичным рынком недвижимости растёт и вторичный. Это слегка напрягает, но по большому счёту устраивает и покупателей новых квартир - ведь они знают, что их новая недвижимость будет расти в цене; а что до дороговизны, так ведь на то и ипотека! Ведь парадокс в том, что хотя жильё и вздорожало, доступность его как таковая всё равно увеличилась - именно благодаря упрощению и массовизации процедуры получения ипотечного кредита. И т.д., и т.п.

Другое дело, что в долгосрочном плане это постоянное дорожание всё же плохо. Собственно, сегодняшняя ситуация с ипотекой в Штатах - ясный тому пример. Мы идём сейчас по той же дороге: фактически, покупаем жильё по завышенным, неадекватным ценам; и рано или поздно неизбежна крайне болезненная коррекция. Почему неадекватным - об этом тоже потом скажу.

Кроме, собственно, ножниц с ипотекой, на наш нынешний рост цен влияют несколько серьёзных факторов.

Первый и главный - это катастрофические темпы выбытия существующих фондов. Дома ветшают и приходят в аварийное состояние, и объёмы вводимых новых площадей не поспевают даже сейчас. Причина - аховое состояние всего жилищно-эксплуатационного комплекса. Про инфраструктурную часть: водо-, тепло- и электроснабжение - даже не буду здесь подробно писать, хотя по каждой сфере вагон проблем, причём как общих, так и специфических по данной отрасли. Достаточно сказать про один только капремонт. Его у нас делать попросту перестали. Т.н. 'амортизационные отчисления', на бумаге заложенные в квартплату, по факту рассчитываются чёрт-те как, нигде не собираются и не хранятся; реально же практически все деньги, собираемые (ещё ой какой кровью!) с людей, уходят на текущие эксплуатационные расходы: эксплуатация в целом тоже дорожает год от года, по той же системной причине (износ сетей и оборудования). В итоге дома, которые ещё могли бы прослужить лет 20-30, а то и много больше, переходят в разряд 'ветхого и аварийного жилья' просто из-за того, что не был вовремя сделан капремонт. И если кто-то думает, что новое жильё исправит ситуацию, он ошибается: при неправильной или отсутствующей эксплуатации новое жильё будет ветшать точно так же, как и существующее. Сейчас в целом по стране у нас около 15% населения живут в 'аварийном', и ещё около 35% - в том, что можно отнести к 'ветхому'. Почти полстраны! Другое дело, что этим цифрам тоже верить нельзя - т.к. как таковой методики определения 'ветхости' нет, что нередко используется в недобросовестных целях.

Вторым по ранжиру я бы поставил тот факт, что вместо невидимой руки на строительном рынке у нас сплошь и рядом действует вполне себе видимая, известная как 'волосатая лапа'. Процедура выделения землеотводов, подготовка пятен под застройку - одна из наиболее коррупционных практически везде. Тендеры сплошь и рядом откровенно подставные. Тот же Великий Новгород, к примеру - когда копнули, обнаружилось: 80% земель под застройку горсовет отписал одной фирме (связанной с местными бандитами), ещё 20% - другой (связанной с экс-губернатором Прусаком). Остальные отдыхают. В других регионах отличие разве только в том, что у официального начальства всё же доля несколько поболее.

Уплотняющая застройка в исторических центрах - вообще тяжёлый кошмар. В городе Томске, где в ушедшем году посадили мэра, изрядная часть деревянной застройки в центре попросту выжжена - и есть все основания полагать, что за поджигателями чаще всего стоят 'инвесторы-забудовники', вдобавок непосредственно крышуемые местной властью. Но и там, где до 'красного петуха' не доходит, всё равно места выбираются с нарушением массы норм, с игнорированием мнения уже живущих людей (новосибирский мэр Городецкий говорил мне прямым текстом - 'а пусть потеснятся!') А также с полнейшим презрением к таким 'мелочам', как пропускная способность коммунальных сетей - везде, где при СССР клали 'с запасом', сейчас этот самый 'запас' и выбирают по полной. В итоге нередко после ввода в эксплуатацию нового дома напор воды (или температура батарей) падает и в нём, и в находящихся поблизости старых домах - и иди ковыряй землю. Кто за это в конечном счёте платит? Счастливый обладатель квартиры в этом самом новом доме, купленной, ага, по ипотеке.

С новыми кварталами ситуация получше - но и это как посмотреть. Там, конечно, худо-бедно присутствует и планировка, и архитектурное решение - везде по-разному, но в целом по больнице нормально получается. Однако поселиться в новом квартале любого областного центра (не говоря уж о столицах) - это означает утром два часа пробки на выезде, а вечером - на въезде; ибо районированием нежилого сектора не занимается никто и никогда. В результате уже постфактум начальство начинает лихорадочно что-то соображать с транспортом, изыскивать ресурсы - нагрузка, как правило, опять же падает на девелоперов (т.е. опосредованно - опять же на покупателей новых квартир).

Причина ?3. Нездоровье банковской и в целом финансовой системы. Недвижимость сегодня стала одним из наиболее распространённых способов прокрутки денег; в результате возник феномен пресловутых 'финансово-строительных пирамид'. Знаменитые 'обманутые дольщики' - это ведь тоже не столько те, кто хотел купить квартиры, сколько те, кто вложил средства в расчёте на быстрый и большой процент. Не буду описывать детали ('Звездой' и Талдомом я занимался подробно, об остальных много наслышан от коллег), но смысл в том, что это, как правило, кидалово людей, которые в общем осознанно шли на неслабый риск именно по этой причине. Но это к слову. Факт в том, что использование недвижимости для прокрутки денег тоже сильно влияет на конъюнктуру цен.

Причина ?4, общеизвестная - себестоимость. В первую очередь стройматериалы. Цены на них в 2007-м росли совершенно немыслимыми скачками. Про цемент и фактическую монополизацию его производства на значительной территории страны все и так знают, но та же ерунда, правда с нюансами - и по кирпичу, и даже по песку со щебёнкой. И по оптовым поставкам ряда отделочных - тоже. Естественно, на себестоимости строительства всё это сильно сказывается.

Тут, правда, тоже не всегда всё 'чисто'. Скажем, ездили мы с комиссией ОП в Горный Алтай. Встреча с руководством региона - стандартная, отрепетированная до автоматизма песнь Лазаря (мы - бедный несчастный дотационный регион). Я естественно спрашивал в основном о нацпроектах. Тоже нытьё: строительство дорогое, собственных производств СМ нет, цемент и кирпич везём хорошо если из Барнаула, а то из Кемерова, цены растут, наши люди квартиры купить не могут, всё скупают новосибирцы, и ещё - далёкие, но ужасные 'масквичи' (регион-то курортный). А я до того месяцем ранее был в Хантах, в Нягани, смотрел там на ультрасовременный завод по производству клееного бруса - под большим впечатлением. Естественно, в Горноалтайске спрашиваю начальников: а у вас что, строят исключительно из бетона и кирпича? Конечно, говорят: не из брёвен же строить городские многоэтажки. Мы на три голоса начинаем им объяснять, что, во-первых, современные стройматериалы на основе древесины - это тебе не 'брёвна'; во-вторых, этажность выше трёх не уменьшает, а увеличивает эксплуатационные издержки; и в-третьих (и в главных), в регионе с такими феерическими лесными ресурсами строить массовое жильё из привозимых за тридевять земель кирпича и бетона - выбрасывать деньги на ветер.

Алтайские начальники смотрят на нас понятно какими глазами: 'масквичи'. Во-первых, у них такая штука, как 'индивидуальная деревянная застройка', вызывает буквально рефлекс: то, что у них на данный момент числится по этой статье - мало того что изрядная часть всего фонда, так ещё и наиболее геморройная, с которой и не знаешь подчас, что делать (приземистые сельские развалюхи, в которых доживают своё пенсионеры); и никакого другого деревянного жилья они и в глаза не видели. Во-вторых, работает тот самый фактор заинтересованности в росте цен: конечно же, крупный застройщик любому из них сват и кум. В-третьих (и в главных), команды не было; а без команды всё это - неведомо чьи 'паньски вытребеньки'. Приехали - и уехали; послушайте народных артистов, водочки отведайте... а нам тут жить, и будем жить, как жили.

...И если кто-то думает, что с тем же Медведевым в поездках по большому счёту как-то иначе, то этот кто-то ошибается. Масштаб другой; а по сути - всё точно так же.

Следующая тема в разделе 'себестоимость' - это семимильными шагами идущая по стране 'московская модель' отношений с застройщиками. Инвестконтракты составляются таким образом, что на застройщиков ложится невероятная куча разной дополнительной нагрузки. Во-первых, часть новых квартир идёт в муниципальный социальный фонд - за это, понятное дело, платят те, кто покупают оставшиеся. Во-вторых, на застройщика кладут всё - от подвода инженерных коммуникаций до благоустройства прилегающих территорий; естественно, это тоже идёт в стоимость квартир.

Наконец, кадры. Борьба с нелегалами - украинцами, молдаванами, таджиками на стройке, и полурабским способом их эксплуатации - дело нужное и правильное; методы - естественно, сплошь и рядом административно-коррупционные (отстёгивание за закрытие глаз); результат - опять же рост себестоимости строительства. При этом внутри России квалифицированные строительные кадры уже сейчас в дефиците. И этот дефицит будет расти каждый год, т.к. система профильных среднеспециальных учебных заведений развалена, люди в строительные специальности идут плохо даже за высокие зарплаты, а спрос на такие кадры наоборот растёт с каждым годом по мере развития отрасли. В конечном итоге за это тоже платят покупатели новых квартир.

Как результат, имеем ситуацию, при которой недвижимость в Москве, Питере и крупных российских городах в ряде ниш уже сегодня соревнуется по цене с самыми дорогими городами Европы и США. И цены при этом будут расти и дальше - они, по вышеизложенным причинам, просто не могут не расти. Но при этом даже сегодняшний уровень цен - неадекватен; вся эта недвижимость откровенно переоценена. И вот почему.

Первое. Главная заповедь риэлтора: три самых важных фактора, определяющих цену на недвижимость - это, как известно, location, location and location. Меряется это по таким вещам, как экология, транспортная доступность, коммуникации, инфраструктура жизни и т.д., вплоть до вида из окна. Экология в тех местах, где сейчас находится бОльшая часть существующих квартир и строятся новые, ухудшается с каждым годом (автомобили, производства, вода и т.д.). Транспорт - тем более: ВСЕ российские города с населением более полумиллиона стремительно идут к транспортному коллапсу. Наземный общественный транспорт умирает весь, метро, где оно есть, работает с перегрузкой и отстаёт по скорости развития хронически, нового ничего за последние десятилетия придумать не удалось (надземные штуковины вроде ВДНХ-шного монорельса, судя по всему, себя не оправдывают). Инфраструктура: лучше ситуация за последние годы стала только в плане магазинов товаров повседневного спроса. Всё остальное - поликлиники, детсады, школы, аптеки, спортивно-оздоровительные центры, гаражные комплексы и т.д. - в хроническом дефиците, и этот дефицит растёт. Коммуникации - тоже хуже год от года: по водопроводу и канализации ветшание сетей опережает темпы их замены (т.е. вода становится всё хуже, трубы рвёт всё чаще, очистка сточных вод не рассчитана на изменившуюся структуру загрязнений), теплоснабжение (централизованное, каким оно нам досталось от советской системы) неэффективно, обогревает галактику (штатные потери тепла в теплосетях даже при соблюдении всех норм - а где такое когда видано? - 40%) и не справляется с быстрым увеличением числа отапливаемых площадей; электросети рассчитаны на совсем другие нормы энергопотребления и тоже работают на 'чагинском' пределе, причём летом всё ещё хуже, чем зимой. Газоснабжение: абонентов всё больше, а газа в сетях общего пользования всё меньше. Давление падает, обязательства по газификации не выполняются или "динамятся", цены на обслуживание растут, качество последнего - падает. Продолжать можно ещё долго.

Наконец, ещё одна вещь. БОльшая часть существующей и возводимой сейчас недвижимости - это устаревшие типы материалов, неадекватная 'завтрашним' потребностям планировка, нулевая архитектурная ценность, крайне низкая износостойкость, дороговизна и неудобство в эксплуатации. Применительно к новому, нетиповому жилью - это ещё и злостное нарушение в сторону 'экономии' кучи нормативов (от глубины залегания фундаментов до марок цемента и сечения арматуры), т.е. в перспективе - ускоренное старение и разрушение этих построек. Иными словами, через 20-30 лет всё это будет восприниматься примерно так же, как сейчас воспринимаются двухкомнатные квартиры в хрущёвских пятиэтажках без лифта, с кухней 6 метров: как 'объекты, подлежащие сносу'. В то время как один из главных факторов, делающих недвижимость дорогой - это гипотеза о том, что через 20 лет цена на неё в худшем случае не изменится, а в лучшем - только вырастет. О 90% сегодняшней недвижимости - в т.ч. 'элитной' и 'бизнес-класса' - этого сказать нельзя.

Не могу не сказать про страсть к высокой этажности. Это ещё одна ошибка (вместе с централизованным теплоснабжением), унаследованная нами от советского жилкомплекса. Считалось, что большой многоквартирный дом - это существенная экономия эксплуатационных издержек по сравнению, скажем, с индивидуальной малоэтажной застройкой. На деле оказалось, что это не так. Во-первых, стоимость любых ремонтных работ на высоте резко возрастает. Во-вторых, большая этажность - это более высокие требования по давлению в водопроводных и теплосетях; а значит - мощные насосы, а значит - рост расхода электроэнергии. В-третьих, лифты - крайне сложная и дорогая в эксплуатации штука; в итоге сейчас во всех городах с 'брежневской' застройкой лифтовое хозяйство в крайне плохом состоянии.

Естественно, одноэтажная застройка - это тоже издержки. Это большее плечо для трубопроводных сетей, это несколько бОльший расход тепла и т.д. Но это компенсируется тем, что тепло производится на месте (нет потерь при транспортировке), бОльшую часть мелкого текущего ремонта домовладельцы осуществляют сами за свои средства и т.п. Наиболее острые темы в малоэтажке и одноэтажке - это канализация и вывоз мусора; не буду об этом подробно.

Суть в том, что наиболее экономичным в современных условиях является не вывод в высоту, а плотная двух-трёхэтажная таунхаусная застройка - достаточно компактная, без лифтов, без большой высотности, но и без разбросанности по пространству. Но такого типа застройки в массовом эконом-классе сейчас попросту нет, и не будет - соответствующих пятен под такого типа застройку в необходимом количестве в ближайшие годы просто не предусмотрено никакими планами и проектами.

 

Итак, выводы.

 

Первое и главное. В жилищной политике необходимо срочно менять целеполагание. Установка на повышение 'доступности' жилья сегодня начинает работать не на улучшение, а на ухудшение ситуации, причём в долгосрочной перспективе. Нужны другие целевые ориентиры:

 

- новая транспортная политика. Нужно всерьёз заниматься адаптацией наших городов к радикально изменившемуся транспортному балансу; в первую очередь - к массовой автомобилизации. Пересмотреть бОльшую часть норм, плясавших в своё время от цифры в 6 автомобилей на 100 человек. Нужна много более развитая и удобная, но при этом и дорогая инфраструктура для индивидуальных автомобилей - от сетей платных подземных парковок в центрах городов до оплаты въезда в перегруженные зоны в соответствующие дни и часы; одновременно - новая внеасфальтовая сеть общественного транспорта, куда надо, во-первых, рублём, а во-вторых - приемлемым уровнем комфорта - загнать всех тех, кто сейчас стоит в многочасовых 'пиковых' пробках на дешёвых кредитных авто.

- новая градостроительная политика. Большинству крупных городов необходимо перерайонирование, вынос производственных и офисных площадей из существующих центров и разнесение их по периферии, с одновременным подводом туда транспортных коммуникаций из жилых районов. Нужно серьёзно усиливать институт генплана, ныне фактически номинальный.

- новый жилищно-эксплуатационный комплекс. Реформа с заменой 'ЖЭКа' на связку ТСЖ-управляющая компания - это только реформа отношений собственности, но, как показала практика (новосибирская та же), на характер эксплуатации она не очень-то влияет. Нужен фонд капремонта, как институт; нужна технологическая модернизация системы текущей эксплуатации зданий.

- новая политика в сфере ЖКХ. Строить новые очистные сооружения водопровода и канализации, коллекторные сети и насосные станции, в расчёте на реальный современный уровень водопотребления. Отделить наконец питьевой водопровод от технического: ситуация, при которой мы питьевой водой стираем бельё и смываем дерьмо в унитаз, при том, что из-за роста загрязнений и дефицита воды приходится почти везде её брать уже со второго горизонта (400 метров) - недопустимое расточительство. Свернуть советский идиотизм 'теплоцентралей', перестать обогревать стратосферу - вода и для отопления, и для горячего водопровода должна нагреваться как можно ближе к точке потребления. Добиться раздельного мусоросбора; отделить пищевые отходы от прочих хозбытовых. И т.д., и т.п.

- новые приоритеты в строительной сфере. Надо найти силы преодолеть сопротивление крупных девелоперов и начальников, чтобы сдвинуть баланс от крупнопанельной, монолитной и кирпичной застройки в сторону мало- и среднеэтажной, с использованием других материалов. Надо больше строить из дерева: оно куда более экологично, требует куда меньше энергии на обогрев и у нас в стране его много. Его недостатки - относительная недолговечность, пожароопасность, деформация, низкая ремонтопригодность - преодолеваются современными методами обработки. При этом радикально ужесточить требования к крупным застройщикам; свернуть идиотизм 'уплотняющей застройки' в сложившихся микрорайонах, а там, где они строят, ввести их в рамки по этажности, инсоляции, прилегающим территориям и т.д.; ужесточить и опубличить процедуру подписания инвестиционных контрактов на застройку; заставить их строить по СНиПам.

- наконец, last but not least - новая политика 'доступности' жилья. Сдвинуть баланс в сторону от ипотеки к социальному найму; создать в городах достаточную ёмкость сдаваемого в аренду муниципального жилья. Одновременно запустить накопительные программы для молодых семей, смысл которых в том, чтобы люди, снимающие с дисконтом социальное жильё, одновременно благодаря этому дисконту могли копить на собственное, приобретаемое в будущем. Это даст повышение мобильности трудовых ресурсов (поехал за деньгами в другой город - сдал ключи здесь, взял там: цена не изменилась, порядок отношений тоже), появление столь любимых экономикой 'длинных денег' в финансовой системе, радикально изменит структуру предложения на всём первичном рынке недвижимости (в сторону качества), и одновременно оптимизирует конъюнктуру цен.

 

Интересные факты:
Загрузка ...












Европейский форум