Rambler's Top100 Service

"В политическую повестку вернулись серьезные вопросы"

Депутат Московской Городской Думы
17 Март 2011

В воздухе остро запахло новыми выборами, и вместе с чувством некоторой тревоги за судьбы Родины в политическую повестку вернулись серьезные вопросы, которые можно и нужно обсуждать. Надеюсь, что в хотя бы в Москве они, наконец, потеснят мелкотравчатые общественные компании по поводу 'судеб' - то замусоренной подмосковной лесополосы, то старого сарая на территории столичной фабрики, либо же в поддержку священного права каждого прикрепить на крышу своего автомобиля ведерко синего цвета. Большинству граждан страшно все это уже приелось.

То ли дело: мэр Москвы Сергей Собянин, выступая перед руководителями строительного комплекса Москвы, внес предложение, что под крупными строительными проектами в городе Москве земельные участки должны передаваться в частную собственность инвесторам.

Вот, кажется, наконец, мы выходим на финишную прямую, подводим черту под дискуссией, которая длилась в Москве в течение пятнадцати лет.

История вопроса берет свое начало в 1995 году и связана с проектом нового международного делового центра 'Москва-Сити', который был начат в 1992 году на Пресне. А к 1995 году территория более чем в сто гектаров в районе Пресни уже была освобождена от пары десятков неработающих промышленных предприятий, и встал вопрос о привлечении инвесторов в этот гигантский, для той России совершенно фантастический, проект, который сегодня близок к завершению. Городская власть хотела с помощью этого проекта 'убить нескольких зайцев': привлечь в строительство иностранный капитал и передовые технологии, создать несколько сотен тысяч новых рабочих мест для москвичей, получить новых плательщиков налогов в городской бюджет, ослабить давление бизнеса на исторический центр, реконструировать запущенную городскую территорию.

Но в 1995 году инвесторов еще не было. И тогда инициативная группа, состоящая из работников администрации, депутатов и строителей, начала искать новые подходы. Инвесторов надо было привлечь, в первую очередь, хорошим управлением проектом, а также особыми льготными условиями работы и усиленной правовой и административной защитой их инвестиций.

Для этого, после подготовки, в 1998 году на территории комплекса была создана Территориальная единица с особым статусом (ТЕОС) 'Московский международный деловой центр 'Москва-Сити' с особыми Администрацией, Управляющей компанией ОАО 'Сити' и Наблюдательным советом.

Наблюдательный совет следил за гармоничным развитием комплекса (уже тогда были проблемы) и контролировал деятельность прочих субъектов (участников), самостоятельная Администрация следила за порядком на территории комплекса и в непосредственной близости от его границ, Управляющая компания работала в сфере взаимодействия с инвесторами и сама вела инвестиционную деятельность на территории комплекса. Тогда же были предоставлены участникам проекта налоговые льготы и иные преференции, в том числе, связанные с правами на землю.

К сожалению, политика города потом повернула в другую сторону, и в 2003 году в ходе общего реформирования органов местного самоуправления в Москве, ТЕОС 'ММДЦ 'Москва-Сити', проработавшая пять лет, была по не очень ясным причинам ликвидирована (как и прочие ТЕОС в городе).

Некогда стоявший у основания проекта ММДЦ 'Москва-Сити' и вышедший из него по причине своих собственных временных экономических затруднений канадский миллиардер Райхман, известный строитель нового делового района в Лондоне, в свое время полагал, что это место на Пресне 'на отшибе', но всего в четырех километрах от Кремля - одно из лучших в Европе для подобного проекта. Но только в случае соблюдения пропорций между инженерной, транспортной и торговой и деловой составляющими проекта.

Именно этим и занимался Наблюдательный совет 'Москва-Сити'. Но в 2003 году он был расформирован, Администрация передана в управу Пресненского района, модель управления проектом была изменена. Этой ситуацией немедленно воспользовались некоторые 'несистемные' коммерсанты. Так, вскоре руководство Управляющей компании ОАО 'Сити' было смещено решением собрания акционеров, которое было подготовлено и обеспечено путем массовой скупки коммерсантами и сетевыми маркетинговыми структурами акций у 'народных акционеров'. Среди этих акционеров, которых было около 18 тысяч, были и простые москвичи, приобретшие акции ценой в один доллар в 1992 году и продававшие их скупщикам в 2002 году по 400-500 долларов за акцию.

И вот в 2004 году начался уже новый этап в развитии ОАО 'Москва-Сити', который проходил без участия депутатов и большинства из тех, кто начинал в 90-х годах. Это, полагаю, отчасти и привело к известным проблемам развития этого центра, в частности, к переходу от опережающего создания инфраструктуры, на чем настаивали Наблюдательный совет и прежнее руководство Управляющей компании, к безудержной опережающей коммерческой многоэтажной застройке. Именно последствия этого перекоса периода с 2003 по 2010 год и приходится устранять сегодня.

Но, надо отметить, что в период с 1994 по 2002 год властями были предприняты перспективные попытки улучшить инвестиционный климат в городе Москве, и для этого удавалось использовать именно ММДЦ 'Москва-Сити' как 'полигон новых методов' работы с инвесторами.

Среди этих наработок был, в частности, и чисто 'имиджевый' проект 'Новый центр Москвы' в духе известного миллиардера Трампа, который использовал знание психологии покупателей, арендаторов, риэлторов, инвесторов и банкиров для 'раскручивания' проектов, и предложения по механизмам реализации различного типа льгот и преференций для стратегических инвесторов, и практика содействия инвесторам в подготовке и утверждении документации и преодолении административных барьеров.

Также, обобщая накопленный опыт, депутаты Московской городской Думы вместе с представителями Комплекса земельно-имущественных отношений и участниками ТЕОС 'Москва-Сити' разрабатывали в 1998 году проект закона 'Об инвестиционной деятельности в городе Москве'.

Предлагалось использовать при реализации крупных инвестиционных проектов в городе различные налоговые льготы, льготы по арендным платежам и даже 'дедушкину оговорку' по фиксации суммарной платежной нагрузки на инвестора.

Но, кроме того, предлагалось начать передачу земельных участков в собственность инвесторам, в том числе, нетривиальными способами.

Судьба закона была плачевной: сначала он был направлен на согласование в различные чиновные инстанции, где долго совещались, ни к какому выводу не пришли, потом проблема была отложена, отправлена в долгий ящик, а затем решено было вообще оказаться от подготовки закона.

Так его в Москве и нет до сих пор, хоты мы брались за его подготовку четыре раза. Все тонуло в согласованиях, прениях и мнениях. Как обычно.

Однако отдельные новаторские положения данного законопроекта все же удалось отразить в законе города Москвы о ТЕОС 'ММДЦ 'Москва-Сити'. Так была установлена возможность приобретения инвесторами права собственности на земельный участок по итогам реализации инвестиционных проектов, совершенно особый, принципиально новый механизм 'приватизации под условием', не только защищающий инвестора, который, построив здание и завершив инвестиционный контракт, приобретает права собственности на земельный участок, но и обеспечивающий законные права и интересы города, так как в случае отказа от проекта или несоблюдения условия контракта инвестор теряет права на земельный участок, остающийся в городской собственности.

Как водится, данный механизм передачи в собственность инвесторам земельных участков в 2001 году был оспорен прокуратурой Москвы в Московском городском суде и в Верховном Суде РФ, после чего соответствующую норму пришлось изъять из действующего закона. Однако Президиум Верховного суда в порядке надзора отменил данное решение и установил, что город Москва (как и другие собственники) вправе устанавливать своим законом различные, как предусмотренные, так и не предусмотренные Гражданским Кодексом РФ, способы распоряжения и отчуждения собственности города Москвы. После этого поправка 2001 года к Закону города Москвы о ТЕОС 'ММДЦ 'Москва-Сити' была отменена в 2002 году другим Законом города Москвы и изъятая норма была возращена.

К сожалению, как я уже говорил, вскоре территориальные единицы с особым статусом в городе Москве были отменены, и все нормы законов о ТЕОС утратили силу. Однако норма о передаче земельных участков в собственность инвесторам по результатам реализации инвестиционных проектов была нами перенесена в Закон города Москвы 'О землепользовании и застройке в городе Москве' от 14.04.2004 года ? 24 (статья 8). К сожалению, она никогда не была использована Правительством Москвы, которое в то время предпочитало не привлекать дополнительного внимания к особенностям города в условиях итак огромного инвестиционного предложения в предкризисные годы. И в 2007 году с отменой и этого закона (был принят новый закон 'О землепользовании в городе Москве' от 19 декабря 2007 года ? 48) при общем безразличии и усталости от бесплодных попыток преодолеть инерцию, была утрачена и эта весьма многообещающая норма московского законодательства.

И вот сегодня, после выступления мэра Москвы, который внес предложение о передаче земельных участков в собственность инвесторам на территории города, полагаю, что было бы целесообразным рассмотреть возможность вернуть данную утраченную норму в московское законодательство, применение которой наилучшим образом обеспечивает баланс интересов сторон и в то же время 'подстегивает аппетит' инвестора.

Инвестор, приобретая на торгах право на застройку земельного участка, вместе с тем приобретает и право на получение земельного участка в собственность под условием реализации контракта в срок. Далее, завершив контракт в срок, добросовестный инвестор приобретает право собственности на земельный участок (механизм оформления является отдельной темой).

Инвестор же, не вписывающийся в сроки, может утратить по решению суда или соглашению сторон право на приобретение участка в собственность и вынужден будет заключить договор аренды.

А тот инвестор, что вообще не сможет приступить к реализации проекта по истечении сроков, потеряет все права на земельный участок, который останется без обременения в собственности города. Права города и инвестора сбалансированы и взаимно защищены, прямо мотивируя инвестора к добросовестному исполнению обязательств.

Эта методика, конечно, отличается от идеала, к которому в наших беседах в 1998 году призывал Егор Гайдар. Мы соглашались с ним, что много лучше земельные участки передавать по конкурсу и даже по результатам аукционов в теории, но, учитывая особенности территории города Москвы и привычки российского бизнеса, на практике пока еще преждевременно. В городе всегда была масса нереализованный инвестиционных проектов, и это не случайно, так как российскому бизнесу все еще свойственны авантюризм, отсутствие опыта, неумение рассчитывать, желание словчить, в общем, известные три российских кита: 'авось, небось, и так сойдет'. Участков мало, и если мы будем так рисковать, реализация нового Генерального плана не состоится.

Так что сегодня, полагаю, надо вернуть эту норму московского законодательства, а также принять московский закон об инвестиционной деятельности в сфере строительства (создания объектов недвижимости) в городе Москве, а потом передать опыт применения другим регионам России.

Загружается, подождите...
0

Error: Can't open cache file!
Error: Can't write cache!